來(lái)源：每日經(jīng)濟(jì)新聞 

在“房住不炒”的主基調(diào)下，今年以來(lái)各地樓市調(diào)控政策出臺(tái)密集并趨嚴(yán)。

  嚴(yán)調(diào)控之下，房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模增速正逐漸下滑。與之相對(duì)應(yīng)的，房地產(chǎn)行業(yè)加速集中，而推動(dòng)行業(yè)規(guī)模加速集中的高周轉(zhuǎn)模式，在政策輪番加碼下正在經(jīng)受考驗(yàn)。

  高周轉(zhuǎn)模式需要保證項(xiàng)目拿地、建設(shè)和銷售等每一個(gè)環(huán)節(jié)的“快”才能實(shí)現(xiàn)，每多一個(gè)城市調(diào)控收緊，就意味著高周轉(zhuǎn)模式的實(shí)施空間會(huì)被壓縮。融資收緊下，部分房企寄希望通過(guò)加速周轉(zhuǎn)、加快資金回籠來(lái)緩解調(diào)控帶來(lái)的沖擊，與之矛盾的是，限售限價(jià)環(huán)境下項(xiàng)目的去化承壓，快速建設(shè)或?qū)⑿纬筛咧苻D(zhuǎn)模式的“堰塞湖”。隨著調(diào)控下房企高周轉(zhuǎn)模式的陣地逐漸被壓縮，高周轉(zhuǎn)模式是否會(huì)迎來(lái)拐點(diǎn)？

  房地產(chǎn)增速下滑

  2018年的房地產(chǎn)政策延續(xù)了2017年的強(qiáng)調(diào)控，在限價(jià)、限售、限貸、限購(gòu)等調(diào)控措施的基礎(chǔ)上，樓市調(diào)控圍繞打擊炒房等現(xiàn)象進(jìn)行升級(jí)。近期，上海、長(zhǎng)沙、西安、杭州等城市開始對(duì)公司購(gòu)房進(jìn)行約束。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，年內(nèi)房地產(chǎn)累計(jì)調(diào)控政策發(fā)布次數(shù)已超過(guò)180次。

  嚴(yán)調(diào)控之下，2017年全國(guó)商品房銷售金額和面積增速均出現(xiàn)下滑。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2017年全國(guó)商品房銷售金額為133701億元，同比增長(zhǎng)13.7%，較2016年34.8%的同比增速大幅放緩；2017年商品房銷售面積同比增為7.7%，較2016年22.5%的增速下降幅度明顯。2018年1~5月，全國(guó)商品房銷售金額和面積同比增速持續(xù)下滑，分別為11.8%和2.9%，而2017年同期兩個(gè)數(shù)據(jù)分別為18.6%以及14.3%。

  全國(guó)房地產(chǎn)整體呈現(xiàn)降溫態(tài)勢(shì)。其中調(diào)控最為嚴(yán)格的一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市降溫最為明顯，商品住宅銷售價(jià)格同比持續(xù)下降，三線城市漲幅繼續(xù)回落。

  房地產(chǎn)銷售增速下滑在房企業(yè)績(jī)方面也有體現(xiàn)。據(jù)克而瑞發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年行業(yè)規(guī)模加速集中，TOP3房企銷售金額總和超萬(wàn)億元，TOP30和TOP100集中度分別接近50%和70%，TOP200門檻同比下降。同時(shí)不可忽視的是，目前房企業(yè)績(jī)?cè)鏊俪尸F(xiàn)下滑趨勢(shì)。

  根據(jù)克而瑞公布的最新銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，TOP30房企中公布了銷售目標(biāo)的20家房企，2018年上半年僅有8家房企的目標(biāo)完成率達(dá)到50%；上述20家房企中，有14家房企2018年銷售目標(biāo)同比增速較2017年實(shí)際銷售同比增速出現(xiàn)下降。同時(shí)，考慮到2018年市場(chǎng)環(huán)境的變化等多重因素，房企在制定2018年銷售目標(biāo)時(shí)極為謹(jǐn)慎。

  高周轉(zhuǎn)陣地收縮

  一面是行業(yè)集中度的快速提升，另一方面則面臨業(yè)績(jī)?cè)鏊傧禄榱嗽鰪?qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力贏得發(fā)展優(yōu)勢(shì)，房企紛紛祭出“高周轉(zhuǎn)”的大招，希望通過(guò)提高周轉(zhuǎn)速度加快資金周轉(zhuǎn)率，加速規(guī)模擴(kuò)張，實(shí)現(xiàn)以更少資金博得更大規(guī)模。

  高周轉(zhuǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力在于“快”，快速拿地、快速開發(fā)建設(shè)、快速銷售以及快速回籠資金，房地產(chǎn)的每一個(gè)環(huán)節(jié)的“快”形成高周轉(zhuǎn)的模式。同時(shí)，任何一個(gè)環(huán)節(jié)受阻將成為高周轉(zhuǎn)模式實(shí)施的羈絆。

  受銷售端影響，房企的高周轉(zhuǎn)模式運(yùn)行的環(huán)境已經(jīng)在逐漸發(fā)生變化。行業(yè)高周轉(zhuǎn)的“鼻祖”碧桂園公布的數(shù)據(jù)顯示，在合伙人機(jī)制實(shí)行一年多來(lái)，碧桂園項(xiàng)目的現(xiàn)金流回正周期縮短為8.2個(gè)月。

  “快”字訣是助推碧桂園登頂行業(yè)的重要秘籍，同時(shí)也成為各大房企爭(zhēng)相學(xué)習(xí)的關(guān)鍵內(nèi)容。碧桂園數(shù)據(jù)顯示，截至2016年12月31日，合伙人項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流平均回正周期預(yù)計(jì)為8.4個(gè)月，2017年上半年這一指標(biāo)為9.1個(gè)月，到2017年底現(xiàn)金流回正周期繼續(xù)延長(zhǎng)至9.6個(gè)月。

  2016年下半年開始的這一波房地產(chǎn)調(diào)控比想象中來(lái)的更猛烈，且沒(méi)有減弱的跡象。同策咨詢研究院總監(jiān)張宏偉接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)指出，由于市場(chǎng)需求出現(xiàn)問(wèn)題，導(dǎo)致房企的銷售和回款出現(xiàn)問(wèn)題。

  一線城市和熱點(diǎn)二線城市因受到嚴(yán)管控，項(xiàng)目高周轉(zhuǎn)運(yùn)行的土壤正在發(fā)生改變。新城控股集團(tuán)有限公司高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷認(rèn)為，政策調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售管控會(huì)影響到房地產(chǎn)項(xiàng)目的現(xiàn)金流回正周期。他表示，大城市本身供應(yīng)不足、預(yù)售門檻高、市場(chǎng)監(jiān)管嚴(yán)，現(xiàn)金流回籠節(jié)點(diǎn)更遲，周轉(zhuǎn)更慢，更不利于現(xiàn)金流回籠。三四線城市預(yù)售門檻低、回籠速度快，更有利于高周轉(zhuǎn)，更有利于加快開發(fā)、加速回籠，高周轉(zhuǎn)模式的價(jià)值體現(xiàn)得更加充分。

  值得注意的是，近期三四線城市棚改政策走向備受關(guān)注。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，最近幾年三四線城市樓市嚴(yán)重依賴棚改的貨幣化安置，貨幣化安置政策已經(jīng)到了調(diào)整并減少的時(shí)候了。

  一系列的政策組合拳正在持續(xù)對(duì)房地產(chǎn)銷售進(jìn)行收緊，失去棚改貨幣化安置的推動(dòng)，三四線城市能否繼續(xù)保持房企高周轉(zhuǎn)模式的運(yùn)行需要進(jìn)一步觀察。

  仲量聯(lián)行華南區(qū)研究總監(jiān)曾麗對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，對(duì)高周轉(zhuǎn)模式產(chǎn)生影響的不止是項(xiàng)目的銷售進(jìn)展，同時(shí)房企資金問(wèn)題也會(huì)影響項(xiàng)目的周轉(zhuǎn)速度，高周轉(zhuǎn)模式需要持續(xù)穩(wěn)定的資金保證項(xiàng)目的正常建設(shè)進(jìn)度。

  政策對(duì)房地產(chǎn)融資渠道的調(diào)控處于逐步收緊狀態(tài)，從早前的禁止房企融資用于拿地和償還銀行貸款，到近期收緊房企海外融資，對(duì)房企外債資金投資境內(nèi)外房地產(chǎn)項(xiàng)目、補(bǔ)充運(yùn)營(yíng)資金等進(jìn)行限制。而近期，包括泰禾、碧桂園、合生創(chuàng)展、富力、花樣年等多家房企發(fā)債先后中止，房企的融資渠道進(jìn)一步承壓。

  高周轉(zhuǎn)的兩面性

  在過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間，高周轉(zhuǎn)模式被很多房企奉為“神器”，助推行業(yè)集中度快速提升。而在當(dāng)前的房地產(chǎn)環(huán)境下，高周轉(zhuǎn)模式的兩面性正在浮現(xiàn)。

  于房企而言，高周轉(zhuǎn)模式運(yùn)行的市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生改變，同時(shí)陣地在不斷收縮，但高周轉(zhuǎn)對(duì)于房企競(jìng)爭(zhēng)力的提升和助力房企穿越調(diào)控周期的作用依然存在。繼續(xù)將高周轉(zhuǎn)做到極致，更充分挖掘高周轉(zhuǎn)模式的潛力，這是當(dāng)下碧桂園以及很多房企的選擇。

  選擇繼續(xù)高周轉(zhuǎn)模式則需要有重點(diǎn)的布局市場(chǎng)，并不是所有市場(chǎng)都具備實(shí)施高周轉(zhuǎn)模式的環(huán)境。除此之外，高周轉(zhuǎn)模式對(duì)房企也提出要求，不是所有企業(yè)都能依靠高周轉(zhuǎn)模式穿越調(diào)控周期。

  近日東方金誠(chéng)發(fā)布的泰禾評(píng)級(jí)報(bào)告顯示，“泰禾已售房地產(chǎn)項(xiàng)目回款速度較慢，資金回籠慢是公司面臨的主要問(wèn)題。同時(shí)泰禾在建和擬建項(xiàng)目未來(lái)投資規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，在當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策環(huán)境下，存在較大資金壓力”。

  規(guī)模減速和現(xiàn)金流問(wèn)題，對(duì)房企的高周轉(zhuǎn)影響巨大。對(duì)于此類房企而言，慢下來(lái)或許不失為一個(gè)方法，此時(shí)強(qiáng)行高周轉(zhuǎn)或?qū)⒓铀倮鄯e風(fēng)險(xiǎn)。

  政策調(diào)控下房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境轉(zhuǎn)向，高周轉(zhuǎn)模式或許將迎來(lái)拐點(diǎn)。房企因根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境的變化有選擇地實(shí)行高周轉(zhuǎn)模式，同時(shí)也要視房企自身實(shí)際，是否仍適合高周轉(zhuǎn)模式。

  歐陽(yáng)捷認(rèn)為，目前房企面臨最大的壓力是債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房企需要根據(jù)自身情況調(diào)整開發(fā)銷售節(jié)奏，加快資金回籠的同時(shí)控制投資節(jié)奏，要守住現(xiàn)金流，等待時(shí)機(jī)。

  對(duì)于高周轉(zhuǎn)模式，中交房地產(chǎn)集團(tuán)副總經(jīng)理周濟(jì)在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)認(rèn)為，房地產(chǎn)發(fā)展步入現(xiàn)階段，高周轉(zhuǎn)模式早就該摒棄了，不該成為現(xiàn)階段行業(yè)的發(fā)展模式。一二三四五線城市的消費(fèi)需求和結(jié)構(gòu)均不一樣，有著自身的發(fā)展空間和需求，未來(lái)房企需針對(duì)不同的人群去適配產(chǎn)品，進(jìn)行精益化的管理以及專注產(chǎn)品研究。