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重磅發布！2018“一號文件”對房地產未來意味著什么？
發布時間：
2024-04-09 08:52
新的一號文件，名為“中共中央國務院關于實施鄉村振興戰略的意見”?？梢哉f，鄉村振興的初步戰略藍圖繪制出來了。
下一步，未來很多年，就是去執行和實現這個目標。這其中自然蘊含著不少商機和財富機會，而圍繞這一切，最大的資源就是土地。其中，又以農村集體建設用地，特別是農民的宅基地最受關注。
因為它最為值錢，甚至事關我國房地產的未來，關系千萬級數量農民獲得大量財產性收益……
對2018“一號文件”和我國房地產的未來、農民如何獲得大量財產性收益，之間的關系，做個簡要分析。
1、城市土地供給模式短期不會發生質和量的巨變。今年一號文件提出，要完善農民閑置宅基地和閑置農房政策，探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”，即落實宅基地集體所有權，保障宅基地農戶資格權和農民房屋財產權，適度放活宅基地和農民房屋使用權。
這些話看著很累，翻譯一下就是：農民的宅基地入市，比如閑置宅基地怎么入市，或者怎么在農村就地讓他升值，未來一段時間主要還是完善、探索政策。
意思就是，短期內并不會出現農村宅基地大量直接入市。顛覆我國多年來的城市供地模式，恐怕不是一早一夕。
正如此前，國土資源部部長姜大明說“政府將不再壟斷住房供地”時，杠桿游戲分析過的，打破政府宅地供應壟斷肯定不是一早一夕。
2、那么，指望靠宅基地大量入市，實現城市房屋土地供給大增，進而降房價的憧憬，真的只是憧憬。當然，杠桿游戲并不是說房價一定會漲，而是說指望宅基地大量入市短期不能奢望過高。
至于房價降還是漲，很多因素決定。
從一號文件的相關表述中，可以看出，目前宅基地、集體建設用地入市，主要還是建設租賃用房。不管怎么說，部分能入市，無論對農民還是農村集體財產的增加，至少都是好事。
如果總的住宅供應，無論是出售的商品房，還是各類保障房，包括農村集體建設用地建設的租賃房可以增加，對于剛需和穩定房價來說，怎么都是好事。
3、一號文件實際為房地產托底，特別是三四線城市房價穩定，提供了堅實保障。目前，一二線城市的房價、農民進城務工的主要職業決定了，農民進城落戶和定居，主要不是這些城市，而是縣級城市、三四線城市，包括就近城市化。
恰好，一號文件明確提出，維護進城落戶農民土地承包權、宅基地使用權、集體收益分配權。文件也提出，引導進城落戶農民依法自愿有償轉讓上述權益。不能強迫農民以放棄宅基地使用權為前提進城落戶。
也就是說，農民可以帶著上述權利進城落戶。若此，農民更愿意在自己能力范疇內的城市買房，包括落戶。這些城市是指哪些？如上述分析，三四線、縣級城市。
這一波周期下來，三四線、縣級城市的銷售普遍不錯，舊庫存去了，部分新庫存（開發商見好繼續買地開發）又來。未來咋整，一號文件可謂是雪中送炭。
4、農民買了房子，自然為各類消費保障提供了支撐，宏觀經濟穩定也更有基礎。房子買了，要裝修、買家電。而定居城市的生活方式，和此前平時打工、過節長時間回家的兩棲模式比，明顯留在城市的消費增加。
總而言之，最新一號文件，對提升我國常住人口城市化、戶籍人口城市化率都有幫助。城市人口越來越多的國家，當然比農村人口多的國家消費能力強太多。
5、幫助更多落后地區農民脫貧，培育更多有財產性收入的農村中產，有了頂層設計。雖然一號文件說不可“違規違法買賣宅基地”，“嚴格禁止下鄉利用農村宅基地建設別墅大院和私人會館”，但為宅基地活化利用、大膽探索留了很大口子。
比如不準城市人去買宅基地，但是并不反對農民或者農民集體組織，盤活閑置、集中宅基地，發展民宿、農村度假休閑、康養租賃住房等。至于資本怎么合作、對接，一定有辦法。
另外，放開城鄉建設用地增減掛鉤節余指標跨省域調劑。窮地方的集體建設用地可以流轉到富裕的城市去，甚至是富裕的跨省大城市去，這樣土地增值不就更有保障。
前提當然是，跨區域流轉土地的增值部分也好，就地搞農莊、民宿、康養也好，收益分配應多給農民一點。否則落后地區農民的脫貧、培育更多具有財產性收益的農民，就是紙上談兵。
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